Vermögensauseinandersetzung: Die eheliche Immobilie im Scheidungsfall

Viele Paare erfüllen sich im Laufe ihrer Ehe einen langgehegten Traum und erwerben gemeinsam das Eigentum an einem Eigenheim. Es bildet fortan den Lebensmittelpunkt der ehelichen Gemeinschaft. Aber was geschieht mit der Immobilie, wenn die Beziehung scheitert? Dieser Frage wollen wir nachgehen und Ihnen mögliche Wege aufzeigen, wie eine Auseinandersetzung des Immobilienvermögens gestaltet werden kann.

Eintragung im Grundbuch für die Bestimmung der Eigentumsverhältnisse maßgeblich

Zunächst sind die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie zu klären. Eigentümer ist, wer als solcher im Grundbuch eingetragen ist. Nur wenn beide Ehegatten dort aufgeführt werden, steht das Grundstück in ihrem gemeinsamen Eigentum. Klarheit kann ein Grundbuchauszug verschaffen. Dieser kann von den Eheleuten beim Grundbuchamt angefordert werden.
Wenn feststeht, dass beide Ehegatten Eigentümer des Grundstücks sind, können sie gemeinsam entscheiden, wem die Immobilie nach der Scheidung zukünftig gehören soll. Ist die Immobilie noch nicht vollständig finanziert, ist ferner zu klären, wer die laufenden Darlehensraten zahlt. Wichtig zu wissen ist, dass eine Regelung über den Zugewinnausgleich nichts an den tatsächlichen Vermögensverhältnissen ändert. Für eine Immobilie wie auch für andere gemeinsame Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten muss eine eigenständige Regelung getroffen werden.

Dafür gibt es verschiedene Optionen oder Lösungswege

1. Lösungsweg: Übertragung des Eigentums auf einen Ehegatten

Die Eheleute verständigen sich darauf, dass das Haus in Zukunft nur einem von ihnen alleine gehören soll. Der eine Ehegatte überschreibt hierfür seinen Eigentumsanteil auf den anderen Ehegatten. Im Gegenzug erhält er einen Ausgleichsbetrag, der dem Wert seines Anteils entspricht. Dabei ist natürlich sicherzustellen, dass der zukünftige Alleinbesitzer der Immobilie finanziell in der Lage ist, die laufenden Kosten alleine zu tragen.

2. Lösungsweg: Veräußerung der Immobilie an einen Dritten

Die Immobilie lässt sich auch an einen Dritten veräußern und der Verkaufserlös zwischen den Eheleuten aufteilen. Insbesondere wenn die Finanzierung der Immobilie noch nicht abgeschlossen ist, erweist sich dieser Weg oftmals als sinnvoll. Mit dem Verkaufserlös kann der Kredit zurückgeführt und so weiter zur Entflechtung der finanziellen Verhältnisse beigetragen werden. Dem Verkauf müssen jedoch beide Ehegatten zustimmen.

3. Lösungsweg: Gemeinsames Eigentum beibehalten

Eine weitere Möglichkeit ist, das gemeinsame Eigentum trotz Scheidung einfach weiter zu behalten. Die Immobilie kann dann entweder von beiden Ehegatten bewohnt und genutzt werden. Sie können die Immobilie aber auch gemeinsam vermieten. Diese Möglichkeit birgt aber mehr Konfliktpotential als Chancen: In der Praxis ist von diesem Vorgehen aufgrund der bestehenden emotionalen Spannungen eher abzuraten.

4. Lösungsweg: Einleitung der Teilungsversteigerung

Wenn die Eheleute keine einvernehmliche Regelung finden können, kann eine Auseinandersetzung nach der Scheidung auch gerichtlich durchgesetzt werden. Jeder Ehegatte kann als Eigentümer einen Antrag auf Durchführung der Teilungsversteigerung stellen. Es handelt sich hierbei um eine offene Zwangsversteigerung, bei der auch die Ehegatten selbst mitbieten können. Zu betonen ist, dass diese Lösung erst als letzte Option in Betracht gezogen werden sollte. Auch wenn in manchen Gegenden aufgrund der lang anhaltenden Niedrigzinsphase die Nachfrage nach Immobilien unvermindert hoch ist, so besteht bei einer Zwangsversteigerung immer die Gefahr, einen Erlös deutlich unter dem objektiven Marktwert zu erzielen.

Tatsächliche Nutzung der Immobilie nach der Trennung

Darüber hinaus ist die Nutzung der Immobilie während der Trennungsphase auch abweichend von den Eigentumsverhältnissen möglich. Insbesondere, wenn ein Ehegatte zwingend auf die Nutzung angewiesen ist, kann er eine Zuweisung der gemeinsamen oder im Eigentum des anderen Ehegatten stehenden Ehewohnung an sich alleine verlangen. Falls notwendig, kann der Anspruch auch gerichtlich durchgesetzt werden. Für die alleinige Nutzung der Immobilie ist an den anderen Ehegatten eine Nutzungsentschädigung zu zahlen. Das kann z. B. auch eine ortsübliche Miete sein.

Auswirkungen auf den Unterhaltsanspruch beachten

Oftmals wird von den Beteiligten übersehen, dass die Entscheidung über die zukünftige Nutzung des Eigenheims sowie die alleinige Übernahme gemeinsamer Verbindlichkeiten sich auf einen etwaigen Unterhaltsanspruch auswirken.

In der Ehezeit aufgenommene Verbindlichkeiten wie z. B. Immobilienkredite können bei der Unterhaltsberechnung in Abzug gebracht werden. Aufseiten des Unterhaltspflichtigen verringert sich durch die Übernahme der Verbindlichkeiten sein Einkommen. Die Unterhaltsverpflichtung fällt dann niedriger aus.

Des Weiteren spart der in der ehelichen Wohnung verbleibende Ehegatte Ausgaben in Form von Mietzahlungen ein. Dieser Umstand wird im Rahmen der Unterhaltsberechnung dadurch ausgeglichen, dass dem Ehegatten fiktiv ein sog. Wohnwertvorteil zugerechnet wird. Bleibt etwa der Unterhaltsberechtigte in der Immobilie, erhöht sich so rechnerisch sein Einkommen, wodurch sich wiederum sein Unterhaltsanspruch verringert.

Um den optimalen Weg bei der Auseinandersetzung des gemeinsamen Immobilienvermögens zu finden, gilt es, immer die konkreten Umstände des Einzelfalls in ihrer Gesamtheit zu berücksichtigen. Dabei gibt es viele Details und Fallstricke zu beachten und rechtlich zu bewerten. Aufgrund der Komplexität und der grundlegenden Bedeutung sollten Eheleute bei einer Trennung und einer Scheidung unbedingt einen Anwalt beauftragen. Unsere Fachanwälte für Familienrecht sind in allen Aspekten der Vermögensauseinandersetzung erfahren und können Sie ebenso individuell wie umfangreich beraten und Ihre Rechte vertreten. Vereinbaren Sie am besten noch heute einen Termin für eine Erstberatung in unserer Kanzlei.

Die wichtigsten FAQs zur Vermögensauseinandersetzung rund um eine eheliche Immobilie

Wer ist Eigentümer einer Immobilie?

Eigentümer eines Grundstücks ist, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Auch mehrere Personen können im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein. Nicht entscheidend für das Eigentum einer Immobilie ist z. B., wer die monatlichen Finanzierungsraten trägt.

Welche Möglichkeit der Auseinandersetzung ist die beste Wahl?

Die Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Es kommt immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalles an. Soweit die Rückführung des zur Finanzierung aufgenommenen Darlehens für beide Ehegatten zukünftig problematisch ist, bietet sich eine Verwertung der Immobilie an. Abzuraten ist von der Einleitung des Teilungsversteigerungsverfahrens. Hier besteht trotz anhaltenden Immobilienbooms die Gefahr, dass nur ein vergleichsweise geringer Erlös erzielt werden kann.

Was geschieht mit der Immobilie bis eine gemeinsame Lösung für die Zukunft gefunden ist?

Generell müssen sich die Ehegatten darüber einigen, wer nach der Trennung in der ehelichen Wohnung wohnen bleiben soll. Können die Ehegatten die Frage nicht gütlich klären, kann das zuständige Familiengericht eine Entscheidung herbeiführen.

Inwieweit beeinflusst die Nutzung der gemeinschaftlichen Immobilie durch einen Ehegatten nach der Trennung die Unterhaltsberechnung?

Erfolgt die Nutzung der ehelichen Wohnung kostenfrei, wird diese Ersparnis auch bei der Ermittlung etwaiger Unterhaltsansprüche berücksichtigt. Dem Ehegatten, der nach der Trennung in dem ehemals ehelichen Zuhause verbleibt, wird ein sog. Wohnwertvorteil fiktiv auf sein tatsächliches Einkommen aufgeschlagen. Während des Trennungsjahres wird hierfür der Betrag angesetzt, den der Ehegatte für eine alternativ anzumietende Wohnung aufbringen müsste. In der Folgezeit ist der tatsächlich für die Vermietung der ehelichen Wohnung erzielbare Mietbetrag einzusetzen. Die Nutzung wirkt sich also einkommenserhöhend aus.
Auf der anderen Seite können die monatlich für die Rückführung gemeinsamer Verbindlichkeiten aufgebrachten Raten bei der Unterhaltsberechnung einkommensmindernd berücksichtigt werden.

Um den optimalen Weg bei der Auseinandersetzung des gemeinsamen Immobilienvermögens zu finden, gilt es, immer die konkreten Umstände des Einzelfalls in ihrer Gesamtheit zu berücksichtigen. Dabei gibt es viele Details und Fallstricke zu beachten und rechtlich zu bewerten. Aufgrund der Komplexität und der grundlegenden Bedeutung sollten Eheleute bei einer Trennung und einer Scheidung unbedingt einen Anwalt beauftragen. Unsere Fachanwälte für Familienrecht sind in allen Aspekten der Vermögensauseinandersetzung erfahren und können Sie ebenso individuell wie umfangreich beraten und Ihre Rechte vertreten. Vereinbaren Sie am besten noch heute einen Termin für eine Erstberatung in unserer Kanzlei.