Zugewinnausgleich einer Immobilie im Alleineigentum

Zusammenfassung

• Eheleute, die keinen Ehevertrag abgeschlossen haben, leben in einer Zugewinngemeinschaft. Im Falle der Scheidung ist der sogenannte Zugewinnausgleich durchzuführen.
• Ziel des Zugewinnausgleichs ist es, die in der Ehe eingetretenen Vermögensmehrungen gleichmäßig auf die Eheleute zu verteilen. Auch das Eigentum an einer Immobilie im Alleineigentum zählt zu diesem Vermögen und ist bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs zu berücksichtigen.
• Die Immobilie wird dabei bezogen auf die relevanten Stichtage bewertet. Für die Bewertung werden in der Praxis unterschiedliche Bewertungsverfahren (z.B. Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren) genutzt. Die Auswahl des passenden Verfahrens erfolgt individuell anhand der Art und der Nutzung der konkret zu bewertenden Immobilie.
• Den Eheleuten steht es frei, sich anlässlich der Scheidung über den Zugewinnausgleich einvernehmlich zu einigen. Darüber hinaus können sie auch im Rahmen eines Ehevertrages vorsorgend den Zugewinnausgleich insgesamt oder den Umgang mit Immobilienvermögen im Speziellen regeln.
• Für während der Ehe gemeinschaftlich erworbene Immobilien braucht es eine gesonderte Verständigung der Eheleute. Auch in diesem Fall kann eine Bewertung der Immobilie notwendig sein.

Eines Tages gemeinsam in ihrer eigenen Immobilie zu leben, ist der langgehegte Traum vieler Ehepaare. Wege, um sich diesen Traum zu erfüllen, gibt es viele. Sei es der Bau eines Eigenheims, der Erwerb eines bereits bebauten Grundstücks oder der Kauf einer Eigentumswohnung. In vielen Fällen besitzt auch einer der Ehepartner bereits eine Immobilie und bringt diese als Alleineigentum in die Ehe mit ein.

Mitunter kommt es auch vor, dass einem der Ehegatten oder beiden eine Immobilie im Rahmen einer Erbschaft oder als Schenkung zugedacht wird. Was genau es bei der Schenkung durch die Schwiegereltern zu beachten gilt, lesen Sie schon in Kürze in einem weiteren Artikel.

Ein Eigenheim ist für die Eheleute dabei oftmals viel mehr als bloß ein finanzielles Investitionsobjekt. Es bildet den räumlichen Lebensmittelpunkt für das Paar und seine Familie. Die Immobilie ist damit emotionaler Rückzugsort und der Ort zur Verwirklichung des familiären Zusammenlebens.

• Doch was ist, wenn die Ehe scheitert?
• Wie geht es dann mit dem Grundstück weiter?
• Und welcher Zusammenhang besteht zum Zugewinnausgleich?

Die gemeinsam bewohnte Immobilie ist ein Symbol der Geborgenheit

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Rolle Immobilien im Zugewinnausgleich spielen und welche Auswirkungen dabei der Zeitpunkt des Erwerbs hat. Ebenso zeigen wir Ihnen, welchen Unterschied es macht, ob die Immobilie im Alleineigentum oder im gemeinschaftlichen Eigentum der Eheleute steht.

Zudem erhalten Sie eine Übersicht über die in der familienrechtlichen Praxis gängigen Bewertungsmethoden.

Schließlich ist es uns wichtig, Ihnen aufzuzeigen, wie Sie durch eine individuelle Vereinbarung den Zugewinnausgleich gütlich regeln und so potentielle Konflikte bei der Scheidung vermeiden können.
So wissen Sie von Anfang an, was Sie im Fall der Fälle erwartet und können leichter einschätzen, welche Schritte in Ihrer konkreten Situation sinnvoll und erforderlich sind.

Leben Eheleute in einer Zugewinngemeinschaft, findet ein Zugewinnausgleich statt

Haben die Eheleute in einem Ehevertrag nichts Abweichendes vereinbart, leben Sie im gesetzlichen Regelgüterstand der Zugewinngemeinschaft. Dies ist in Deutschland der Normalfall.

Die Zugewinngemeinschaft unterscheidet sich von den anderen Güterständen dadurch, dass im Falle der Scheidung der Zugewinnausgleich durchgeführt wird. Die Idee dahinter: Ohne eine Ehe wäre das Vermögen beider Partner nicht so stark gewachsen. Deshalb soll mit dem Zugewinnausgleich zumindest wertmäßig eine gerechte Verteilung des in der Ehezeit erwirtschafteten Vermögens bewirkt werden.

Auch im Rahmen des Zugewinnausgleichs bleibt das Vermögen der einzelnen Eheleute getrennt

Entgegen einem weitverbreiteten Irrtum bleiben die Vermögensmassen der Eheleute auch während der Ehe getrennt voneinander.
Das gilt auch, wenn einer der beiden Partner bereits eine Immobilie besitzt und als Alleineigentum in die Ehe mit einbringt. Es ist also keineswegs so, dass sie ab der Eheschließung nur noch gemeinsames Vermögen erwerben könnten.

In der Regel wird ein Ehegatte im Lauf der Ehe einen höheren Vermögenszuwachs als sein Partner zu verzeichnen haben. Der Betrag, um den der ehezeitliche Vermögenszuwachs des einen Ehegatten größer ist als der des anderen, ist im Rahmen des Zugewinnausgleichs zur Hälfte auszugleichen.

Der Zugewinnausgleich ist dabei auf die Zahlung eines Geldbetrages gerichtet. Es findet also keine hälftige Teilung sämtlicher Vermögensgegenstände statt.

Wie werden Zugewinnausgleichsansprüche für Immobilien im Alleineigentum berechnet?

Zunächst gilt es, den Vermögenzuwachs für jeden der beiden Ehepartner zu ermitteln. Hierfür wird sein Vermögen am Tag der Heirat mit seinem Vermögen am Eheende verglichen.
Als Eheende ist im Falle der Scheidung gesetzlich der Tag festgelegt, an dem der Scheidungsantrag durch das Familiengericht zugestellt wird. Wird die Ehe nicht durch die Scheidung, sondern den Tod eines Ehegatten beendet, kann ebenfalls ein Zugewinnausgleich durchgeführt werden.

Daneben gibt es noch weitere Konstellationen, in denen der Zugewinnausgleich unabhängig von einem Scheidungsverfahren erfolgen kann. Hierüber werden wir Sie demnächst in gesonderten Artikeln eingehender informieren.

Als Stichtage zählen in der Regel der Tag der Heirat und der Tag der Scheidung

In Bezug auf beide Stichtage wird ermittelt, über welche Vermögenswerte ein Ehegatte verfügt hat. Dabei werden sowohl positive Vermögenswerte (Aktivvermögen) wie etwa Kontoguthaben, als auch negative Vermögenspositionen (Passivvermögen) z.B. Kredite gegenübergestellt. Selbstverständlich stellt auch das Eigentum an einem Grundstück oder einer Eigentumswohnung einen Vermögenswert dar. Auch eine Immobilie wird also jeweils zu den beiden Stichtagen bewertet.

Das Vermögen zum Stichtag kann im Ergebnis positiv oder negativ sein. Sind Anfangs- und Endvermögen auf diese Weise ermittelt, werden sie miteinander verglichen. Übersteigt das Endvermögen das Anfangsvermögen, hat der Ehegatte einen Zugewinn in Höhe des Differenzbetrages erwirtschaftet. Liegt das Endvermögen unter dem Anfangsvermögen, ist sein Zugewinn für die weitere Berechnung mit 0 Euro zu bewerten.

Geschenkte oder vererbte Vermögenswerte sind nicht Teil des Zugewinns

Eine Besonderheit besteht dabei für Vermögenswerte, die dem bzw. den Ehegatten während der Ehe geschenkt oder vererbt werden. Sie sind nicht auf das eheliche Zusammenwirken zurückzuführen. Deshalb sollen sie – abgesehen von etwaigen allgemeinen Wertsteigerungen – auch nicht aufgeteilt werden.

Rechnerisch wird dies dadurch erreicht, dass sie ungeachtet ihres nachträglichen Erwerbs mit ihrem damaligen Wert in das Anfangsvermögen eingestellt werden.
In einem anschließenden Schritt wird dann verglichen, welcher Ehegatte den höheren Zugewinn hat. Ergibt sich eine Differenz, ist diese hälftig an den Ehegatten mit dem geringeren Zugewinn auszugleichen.

Gemeinschaftlich erworbene Immobilien erfordern eine gesonderte Verständigung

Wichtig zu wissen: Weder die Trennung oder Scheidung noch die Durchführung des Zugewinnausgleichs ändern etwas an den bestehenden Eigentumsverhältnissen. Sofern es sich um gemeinschaftliches Immobilienvermögen handelt, müssen die Eheleute sich über dessen zukünftige Verteilung also gesondert verständigen.

Sind z. B. beide Ehepartner zu gleichen Teilen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, wird der Wert der Immobilie auch zu je gleichen Teilen den Eheleuten zugerechnet. Welche Möglichkeiten im Fall gemeinschaftlich erworbener Immobilien bestehen, erfahren Sie hier.

Immobilien sind vor allem im Alleineigentum wesentliche Bestandteile des Vermögens

Bei der Ermittlung von Zugewinnausgleichsansprüchen ist Immobilieneigentum vor allem deshalb von übergeordneter Bedeutung, weil es oftmals den größten Teil des Vermögens eines Ehegatten ausmacht. Dies gilt insbesondere für Immobilien im Alleineigentum.

Die Berücksichtigung der Immobilie im Rahmen des Zugewinnausgleichs ist daher maßgeblich dafür, in welche Richtung zwischen den Ehegatten ein Ausgleichsanspruch besteht und wie hoch dieser konkret ausfällt.

Umso wichtiger ist es, dass die Bewertung fachgerecht erfolgt. Doch ohne vertiefte Kenntnisse ist dies kein leichtes Unterfangen. Teilweise bieten notarielle Kauf- oder Überlassungsverträge sowie Schätzungen von finanzierenden Banken zumindest einen verlässlichen Ausgangspunkt bei der Immobilienbewertung.

Diese Angaben sind allerdings nicht immer ausreichend. Insbesondere in einem gerichtlichen Verfahren muss der Wert eines Grundstücks oftmals durch Einholung eines Sachverständigengutachtens bestimmt werden.

Sachverständige ermitteln den Wert anhand von einheitlichen Bewertungsgrundsätzen. Dabei können sie auf unterschiedliche Bewertungsverfahren zurückgreifen.

Die gängigsten Bewertungsmethoden für Immobilien in der familienrechtlichen Praxis

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist eine Immobilie mit ihrem „objektiven“ oder „wahren“ Wert bei der Zugewinnausgleichsberechnung zu berücksichtigen. Gemeint ist damit der Verkehrswert.

Nach § 194 BauGB (Baugesetzbuch) ist der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) mit dem Preis zu bemessen, der bezogen auf den Bewertungsstichtag für das Grundstück unter Beachtung seiner verkehrswesentlichen Eigenschaften im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen ist.

Um diesen Verkehrs- oder Marktwert zu bestimmen, gibt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) mit dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren sowie dem Sachwertverfahren gleich drei Methoden an die Hand.

Welche Methode den Verkehrswert am realistischsten abbildet, hängt vorrangig von der Art der jeweiligen Immobilie ab. Maßgeblich sind somit die Umstände des konkreten Einzelfalls. Vereinfacht lassen sich die Bewertungsmethoden wie folgt zusammenfassen:

Vergleichswertverfahren (§§ 24 ff. ImmoWertV)

Beim Vergleichswertverfahren wird für eine Bewertung der Immobilie darauf abgezielt, welche Kaufpreise in der Vergangenheit für vergleichbare Objekte in der Gemeinde tatsächlich erreicht werden konnten. Aus diesen Kaufpreisen wird dann ein Mittelwert gebildet. Besonderheiten der zu bewertenden Immobilie können durch Auf- und Abschläge berücksichtigt werden.
Diese Methode setzt voraus, dass hinreichend Vergleichsobjekte existieren. Dies ist aufgrund der veröffentlichten Bodenrichtwerte oftmals bei unbebauten Grundstücken sowie häufig auch für Eigentumswohnungen der Fall.

Ertragswertverfahren (§§ 27 ff. ImmoWertV)

Nach dem Ertragswertverfahren setzt sich der Wert einer Immobilie zusammen aus dem Bodenwert und dem kapitalisierten Reinertrag des Gebäudes. Der Wert bestimmt sich also darüber, welche Rendite mit dem Objekt erzielt werden kann.
Die Ertragswertmethode ist für vermietete Wohn- oder Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser geeignet. Das Ertragswertverfahren untergliedert sich seinerseits in das allgemeine, das vereinfachte und das periodisches Ertragswertverfahren.

Sachwertverfahren (§§ 35 ff. ImmoWertV)

Beim Sachwertverfahren ist hingegen danach zu fragen, was der Erwerb eines identischen Objekts zum Stichtag kostet. Es werden also Bodenwert und Herstellungskosten des Gebäudes zusammenaddiert. Der Bodenwert kann anhand von Bodenrichtwerten oder eines örtlichen Preisspiegels bestimmt werden. Der Gebäudewert ist individuell unter Beachtung der konkreten Alterswertminderungen zu ermitteln. Insbesondere wenn es bei Ein- und Zweifamilienhäusern keine vergleichbaren Immobilien gibt, kann auf das Sachwertverfahren zurückgegriffen werden.

Die verschiedenen Verfahren zur Bewertung von Immobilien können auch kombiniert werden.

Die Bewertungsverfahren können jeweils für sich oder miteinander kombiniert angewendet werden.
Im Detail gibt es also eine Menge zu beachten. Es treffen zwei anspruchsvolle Sachgebiete aufeinander. So verbindet sich der komplexe Bereich der Immobilienbewertung mit dem ebenfalls schwierigen Feld des deutschen Güterrechts.
Ein im Familienrecht versierter Anwalt kann Sie bei der Überprüfung der Bewertung fachkundig unterstützen. Er kann einschätzen, ob für die Bewertung eine geeignete Bewertungsmethode genutzt wurde und ob im Weiteren die familienrechtlichen Anforderungen beachtet wurden.

Fragen und Antworten zur Behandlung von Immobilienvermögen im Zugewinnausgleich

Was ist der Zugewinnausgleich?

Der Zugewinnausgleich dient der wertgleichen Verteilung des in der Ehezeit erzielten Vermögens. Er ist auf eine Ausgleichszahlung in Geld gerichtet. Der Ehegatte, der während der Ehe mehr Vermögen bilden konnte, hat den Unterschiedsbetrag hälftig an seinen Partner auszugleichen.

Bezogen auf welche Stichtage ist eine Immobilie im Alleineigentum beim Zugewinnausgleich zu bewerten?

Zur Ermittlung des Zugewinns eines Ehegatten wird betrachtet, über welches Vermögen er im Zeitpunkt der Hochzeit (Anfangsvermögen) und bei Zustellung des Scheidungsantrages (Endvermögen) verfügt hat. War die Immobilie an einem oder beiden dieser Stichtage im Vermögen vorhanden, ist sie stichtagsbezogen zu bewerten.

Weiter werden dem Anfangsvermögen noch bestimmte Vermögenswerte zugerechnet, die ein Ehegatte nach der Eheschließung etwa durch Schenkung oder im Wege einer Erbschaft erhalten hat. Hintergrund ist, dass diese Vermögensmehrung unabhängig von der Ehe eingetreten ist. Durch die Berücksichtigung im Anfangsvermögen wird die Differenz zum Endvermögen und somit der erzielte Zugewinn rechnerisch verringert. Ist der Ehegatte auf diese Weise mit Grundvermögen bedacht worden, ist auch bezogen auf den Tag der Eigentumsübertragung eine Bewertung vorzunehmen.

Übersteigt das Endvermögen eines Ehegatten sein Anfangsvermögen, hat er oder sie einen Zugewinn erzielt. Auf die Zusammensetzung des Vermögens im Einzelnen kommt es dabei nicht an. Insbesondere ist nicht entscheidend, inwieweit die Vermögenswerte aus dem Anfangsvermögen im Endvermögen noch vorhanden sind.

Welche Bewertungsmethoden gibt es? Wie unterscheiden sich diese voneinander?

Zusammengefasst werden Bewertungen von Immobilien in der Regel nach dem Ertragswert-, dem Vergleichswert- oder dem Sachwertverfahren durchgeführt. Auch eine Kombination dieser Verfahren ist denkbar.

Während das Vergleichswertverfahren den Wert über Kaufpreise, die für vergleichbare Objekte erzielt werden konnte, bestimmt, orientiert sich das Ertragswertverfahren daran, welche Einnahmen mit dem Grundstück zu erwirtschaften sind. Beim Sachwertverfahren wird der Beschaffungswert von Grund- und Boden sowie der Wert darauf befindlicher baulicher Anlagen zur Wertermittlung genutzt.

Wie wird der Wert einer Immobilie bei gemeinsamem Eigentum der Eheleute in der Zugewinnausgleichsberechnung berücksichtigt?

Als Vermögen wird jedem Ehegatten immer nur der anteilige Wert zugewiesen, der seinem Eigentumsanteil entspricht. Dies gilt etwa auch dann, wenn einem Ehegatten ein Grundstück gemeinsam mit einer dritten Person (etwa mit den Eltern) gehört. Die Eigentumsanteile können dem Grundbuch entnommen werden. Ein Grundbuchauszug kann beim zuständigen Grundbuchamt angefordert werden.

Sollte das Grundstück also beispielsweise jeweils im hälftigen Eigentum der Eheleute stehen, so wird dessen Wert beim Zugewinnausgleich auch hälftig bei jedem Ehegatten in das Anfangs- bzw. Endvermögen eingestellt.

Was mache ich, wenn ich nicht weiß, ob mein Ehegatte über Immobilieneigentum verfügt oder welchen Wert seine Grundstücke aufweisen?

Das Gesetz gibt jedem Ehegatten insbesondere für diese Fälle in § 1379 BGB verschiedene Auskunfts- und Belegansprüche gegenüber dem anderen Ehepartner an die Hand. Hiernach kann verlangt werden, dass jener einerseits Auskunft über den Bestand seines Vermögens zu den jeweiligen Stichtagen erteilt. Dabei sind die Vermögenswerte in Form eines systematischen Verzeichnisses aufzulisten und mit ihren wertgebenden Eigenschaften zu erfassen. Weiter sind die gemachten Angaben von ihm durch stichhaltige Belege (z.B. Grundbuchauszug, notarielle Kaufverträge, etc.) nachzuweisen.

Um sicherzustellen, dass der andere Ehegatte sein Vermögen nach der Trennung nicht in Benachteiligungsabsicht verringert hat, bestehen entsprechende Auskunfts- und Belegansprüche zudem auch bezogen auf den Tag der Trennung.

Kann der Zugewinnausgleich insgesamt oder der güterrechtliche Umgang mit Grundstücken durch einen Ehevertrag geregelt werden?

Ja. Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Zugewinnausgleich durch einen Ehevertrag im Vergleich zu anderen Scheidungsfolgen sogar am umfangreichsten gestaltet werden. Es besteht somit viel Spielraum, um die güterrechtlichen Folgen einer Scheidung maßgeschneidert und individuell nach den Vorstellungen der Eheleute vertraglich festzulegen.

Wird durch den Zugewinnausgleich das gemeinsame Eigentum der Ehegatten an einer Immobilie aufgehoben?

Nein. Der Zugewinnausgleich dient dem wertmäßigen Ausgleich des von den Ehegatten jeweils in der Ehe erwirtschafteten Vermögens. Auch wenn Immobilien dabei als Aktivvermögen berücksichtigt werden, nimmt er keinen Einfluss auf die konkreten Eigentumsverhältnisse. Auch nach der Durchführung des Zugewinnausgleichs bleibt es damit bei gemeinsamen Eigentum. Soll das Grundstück künftig einem Ehegatten alleine gehören oder gemeinsam veräußert werden, muss dies eigenständig geregelt werden.